부동산·임대차 법률상담

계약금 반환 여부는 해제 사유(단순 변심/채무불이행), 이행착수 여부(중도금 지급 등), 계약서의 계약금·위약금 특약에 따라 달라집니다. 특히 계약금은 원칙적으로 해약금 성질이어서, 이행에 착수하기 전에는 계약금 포기 또는 배액상환으로 해제가 문제될 수 있습니다.
AI 답변이나 검색 결과만으로 곧바로 내용증명을 보내기보다는, 계약서·지급내역·통보 경위를 기준으로 먼저 정리해 보시는 것이 안전합니다.

잔금 미지급이 있어도 자동으로 계약금 몰취가 확정되는 것은 아닙니다. 보통은 이행 최고(상당한 기간 부여), 해제 통보, 그리고 매도인 측의 이행제공(등기이전에 필요한 준비 등) 여부가 함께 쟁점이 됩니다.
또한 계약금이 “위약금(손해배상 예정)”으로 인정되려면 통상 명확한 특약이 문제될 수 있으므로, 계약서 문구 확인이 필요합니다.

매도인의 등기이전 지연·거부는 계약 이행 문제(채무불이행)로 다뤄질 수 있어, 보통은 이행 촉구 → 최고 → 해제·손해배상 등의 흐름에서 검토하게 됩니다. 이때 매수인 측의 잔금 지급 준비 및 이행제공 가능성도 함께 확인하는 것이 중요합니다.
계약서, 잔금 준비 자료, 매도인의 거부 사유(근저당·가압류 등 권리관계 포함)를 먼저 정리해 두시면 분쟁 대응에 도움이 됩니다.

명도(퇴거 청구)는 보통 임대차가 적법하게 종료되었는지가 전제입니다. 임대차가 종료되었는데도 점유를 계속하면 임차인의 목적물 반환의무가 문제될 수 있습니다.

따라서 종료 통지 방식, 보증금 정산(상계·공제 주장 가능성 포함), 점유자 현황을 먼저 확인하신 뒤 다음 절차를 결정하시는 편이 분쟁을 줄일 수 있습니다.

차임 연체는 해지·명도에서 중요한 사유가 될 수 있으나, 주택/상가/일반건물에 따라 기준이 다릅니다.

- 일반적으로 건물 임대차에서는 2기 차임 연체가 해지 사유로 규정됩니다.

- 주택은 갱신 국면에서 2기 차임 연체가 갱신거절·보호 배제 사유로 규정되어 있습니다.

- 상가는 3기 차임 연체가 해지 사유로 규정되어 있습니다. 실무적으로는 연체 내역을 정리한 뒤, 해지 통지 문구·시점·정산(보증금 공제 등)을 순서 있게 진행하는 것이 중요합니다.

상가에서는 임대차 종료 전 일정 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

다만 손해배상은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 정해지는 구조이므로, 문자·녹취·권리금 계약서(또는 합의 경위)·신규임차인 주선 자료를 정리해 두시는 것이 핵심입니다.

임차인은 원칙적으로 원상회복의무를 부담하지만, 통상손모(정상 사용에 따른 마모·노후)까지 모두 임차인이 부담하는 것으로 보기는 어렵고, 통상손모까지 부담시키려면 구체적 합의(특약) 해석이 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

입주·퇴거 당시 사진, 하자 목록, 견적서의 항목별 근거(수리 범위·내용)를 기준으로 “통상손모 vs 훼손”을 나누어 점검하시는 것이 좋습니다.

매매 목적물에 하자가 있으면, 원칙적으로 계약 목적 달성 불가 여부에 따라 해제 또는 손해배상이 문제될 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 제한될 수 있고, 책임을 면하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 고지하지 않은 하자에는 예외가 문제될 수 있습니다.

또한 하자 관련 권리행사는 원칙적으로 인도받은 날부터 1년 내 행사해야 하는 제한이 있어, 증거(사진·수리견적·전문가 소견)를 빠르게 확보하는 것이 중요합니다.

부동산 계약은 금액이 크고, 계약금·해제·위약금·하자·명도·특약 문구에 따라 분쟁 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 “계약금이 곧바로 위약금인지(몰취인지)”는 문구 해석이 핵심이 되는 경우가 많아, 체결 전 점검이 사후 분쟁 비용을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

계약해지·해제 통보는 한 번 발송하면 분쟁의 방향이 고정될 수 있습니다. 일반론적으로는 맞는 설명이라도, 실제 사건에서는 이행착수 여부, 최고 필요성, 이행제공 여부, 계약서 문구에 따라 결과가 달라질 수 있으니 문구·청구 범위를 정리한 뒤 진행하시는 편이 안전합니다.